Порядок раздела квартиры после развода

Раздел квартиры до и после брака
Большое количество бракоразводных процессов в нашей стране сопровождается одновременным разделом имущества супругов. И, безусловно, процесс раздела затрагивает и дорогостоящие объекты, в частности – квартиры. Учитывая, что часть из них приобретается посредством получения ипотечного кредита в банке или на иные заемные средства супругов, оформляется на имя одного из супругов либо родственников и т.д., споры по поводу квартир в судебной практике являются наиболее сложными и порой трудноразрешимыми.

1

Правовой режим квартиры, приобретенной супругами во время брака

Согласно действующему законодательству все то имущество, которое нажито супругами во время брака, по общему правилу, является общей совместной собственностью. Режим общей собственности сохраняется и после расторжения брака, если супруги не произвели раздел своего имущества, в том числе квартиры, при разводе. В свою очередь, такой режим означает, что на основании п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ (далее в тексте – СК РФ) для совершения одним супругом (бывшим супругом) сделки с жилыми помещениями, находящимися в их общей собственности, требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга (бывшего супруга).
ВАЖНО! Содержание такого согласия не должно состоять только из указания на то, что супруг (бывший супруг) согласен на отчуждение квартиры другим супругом (бывшим супругом). В его тексте целесообразно указать конкретную цену (либо хотя бы минимальную стоимость продаваемой квартиры) и условия продажи, которые следует предварительно согласовать самим супругам (бывшим супругам).

2

Раздел квартиры, приобретенной на средства одного из супругов и/или оформленной в собственность одного из них

Режим общей собственности супругов устанавливается и в случаях, когда приобретение имущества (в т.ч. и квартиры) осуществлялось на доходы только одного из супругов (от его трудовой, предпринимательской и/или интеллектуальной деятельности), так как согласно норме п. 2 ст. 34 СК РФ оно также признается общей собственностью супругов. Отметим также, что тот из супругов, который по уважительным причинам не имел самостоятельного дохода (занимался ведением домашнего хозяйства, воспитанием детей, уходом за больным членом семьи и т.п.), имеет равное право с другим супругом на все имущество, приобретенное в браке (п. 3 ст. 34 СК РФ).

Таким образом, в отношении квартиры, приобретенной во время брака, действует презумпция (то есть предположение) ее общности, то есть принадлежности обоим супругам на праве общей совместной собственности, причем вне зависимости от того, на чье имя она зарегистрирована (т.е. когда в правоустанавливающих документах указаны в качестве собственника только муж или жена). Следовательно, при разводе квартира делится на общих основаниях как объект общей совместной собственности супругов.

Иногда в суде один из супругов заявляет, что квартира хотя и приобретена во время брака, но это было сделано за счет его личных средств. Для принятия судом такого заявления, прежде всего, должны быть представлены убедительные доказательства использования на приобретение квартиры личных средств только мужа или только жены. В качестве таких доказательств могут явиться, например, документы банка, подтверждающие, что оплата покупаемой квартиры производилась путем перечисления ее продавцу денежных средств, зачисленных на счет одним из супругов еще до вступления в брак, либо перечисления средств со счета кого-либо из родственников мужа или жены. Подтверждением может служить, к примеру, и договор мены, из которого следует, что во время брака спорная квартира была приобретена путем обмена на жилой дом, полученный мужем или женой по наследству.

3

Раздел квартиры по взаимному согласию супругов

Произвести раздел общей квартиры возможно различными способами:

- путем заключения брачного договора, условия которого предусматривают передачу квартиры в собственность одного из супругов либо определяют доли супругов в праве собственности на нее (например, можно указать, что квартира признается общей долевой собственностью с определением следующих размеров долей – мужа 1/3, жены 2/3);

- посредством оформления нотариального соглашения о разделе имущества супругов (п. 2 ст. 38 СК РФ). Варианты изменения правового режима аналогичны указанным выше в отношении брачного договора;

- в ходе судебного процесса путем представления на утверждение суда мирового соглашения супругов, содержащего условия раздела квартиры.


ВАЖНО! В качестве одного из вариантов избежать в будущем споров о разделе квартиры можно использовать следующий: в момент покупки квартиры в договоре купли-продажи сразу же указать, что квартира приобретается супругами в общую долевую собственность (с указанием размера доли каждого из них).

4

Решение вопросов о принадлежности квартиры, приобретенной фактическими супругами

В практике судов встречается немало споров, касающихся раздела квартиры, приобретенной мужчиной и женщиной, проживающих одной семьей без оформления брака (так называемых «фактических супругов»). По действующему законодательству у фактических супругов - независимо от длительности их совместного проживания, - права общей совместной собственности не возникает: все, что приобретается ими в этот период принадлежит им на праве раздельной или при неделимости вещи (квартира также является такой вещью) – общей долевой собственности. Это означает, что квартира изначально считается собственностью того из супругов, на чье имя она зарегистрирована.
ВАЖНО! Если квартира приобретается при финансовом участии в этом обоих фактических супругов, то во избежание возможных конфликтов уже при ее приобретении рекомендуется в договоре купли-продажи (или ином договоре, подтверждающем приобретение жилого помещения) сразу же установить принадлежащую каждому из них долю (это возможно сделать и после приобретения квартиры путем заключения соглашения об установлении долей).
Соответственно, после этого как можно быстрее следует юридически закрепить свое право собственности на соответствующую долю, обратившись для этого в государственные органы по регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. Если такие действия не предпринять, то, к примеру, после прекращения совместной жизни или смерти того из фактических супругов, на чье имя была оформлена квартира, другой фактический супруг не вправе претендовать на долю в такой квартире (соответственно, квартира останется в личной собственности фактического супруга-собственника или, в случае его смерти, перейдет к его наследникам).

5

Особенности раздела квартиры, для приобретения которой были использованы средства материнского капитала

В современный период на практике возникает еще одна проблема, связанная с разделом квартиры, приобретенной супругами с частичной оплатой ее стоимости за счет средств материнского капитала. По этому поводу Верховный Суд РФ в своем Определении от 26.01.2016 г. № 18-КГ15-224 дал следующие разъяснения:

- «… имея специальное целевое назначение, средства материнского (семейного) капитала не являются совместно нажитым имуществом супругов и не могут быть разделены между ними»;

- «…дети должны признаваться участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского капитала».

К этому также добавим правовую норму пункта 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (в ред. от 28.12.2016 г.): «Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению».

Таким образом, раздел квартиры, частично оплаченной за счет средств материнского капитала, производится с учетом долей каждого из детей, на которых выделялись средства из бюджета в виде материнского капитала.


6

Право собственности на квартиру, приобретенную в период раздельного проживания супругов

В тех случаях, когда супруги совместно не проживают (т.е. они еще не в разводе, но семейные отношения между ними прекращены) и одним из них в этот период куплена квартира, оба супруга могут оспаривать свое право на эту квартиру. Ввиду того, что брак еще не расторгнут, в отношении такой квартиры, как и в отношении остального имущества, также действует презумпция общности.

Однако на основании пункта 4 ст. 38 СК РФ, если супруг-приобретатель квартиры считает ее принадлежащей только ему, он должен доказать в суде, что на ее покупку были затрачены его личные средства, в том числе средства, полученные в период раздельного проживания. Но, например, весьма спорной и неправдоподобной будет ситуация, когда жена, работающая, скажем, лаборантом и имеющая в виде единственного дохода только ежемесячный оклад в 15 тыс. рублей, будет доказывать в суде, что она купила квартиру на свои личные доходы через полгода после прекращения совместной жизни с мужем.

Иногда в суд супругом-приобретателем квартиры представляются документы, в подлинности которых суд может усомниться. Так, если супруг утверждает в суде, что деньги на покупку квартиры ему дали взаймы его родители (иные родственники, друзья, знакомые и т.п.), то даже при предъявлении соответствующей расписки в получении денег или письменного договора займа на практике судом данный факт без его тщательной проверки не может быть признан в качестве доказательства использования этим супругом его личных средств.

Если все же супругу-приобретателю квартиры удастся доказать наличие собственного источника средств на покупку квартиры, то суд, опираясь на норму пункта 4 ст. 38 СК РФ, вправе признать спорную квартиру собственностью данного супруга. А при отсутствии такого вывода суда квартира подлежит разделу в общем порядке.


7

Раздел квартиры, обремененной ипотекой

Раздел такой квартиры осложняется существованием действующего кредитного договора, оформленного супругами в целях приобретения жилого помещения. Обычно проблем не возникает в ситуациях, когда на стороне заемщика указаны оба супруга (как солидарные созаемщики): в этом случае при разделе имущества супругов каждый из них будет нести вытекающую из отношений ипотеки ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.

Кроме того, судом к участию в деле обычно привлекается кредитор (банк или иная кредитная организация), который в последующем как залогодержатель спорной квартиры – при непогашении ипотечного кредита, - имеет юридические возможности обратить взыскание на квартиру, заложенную по договору об ипотеке, на основании норм Главы IX Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 03.07.2016 г.).

Если заемщиком по ипотечному кредиту является лишь один из супругов, то при решении вопроса об «ипотечной квартире» необходимо соблюдение положения пункта 2 ст. 391 Гражданского кодекса РФ, предписывающего допустимость перевода должником своего долга по ипотечному кредиту на другое лицо (в т.ч. и бывшего супруга) только с согласия банка или иной кредитной организации.

Однако следует учитывать, что на практике после направления супругами (бывшими супругами) в банк заявления об изменении кредитного договора (и вследствие этого – и перевода долга полностью или частично на другого супруга) в большинстве случаев им в этом отказывают. Если супругами (бывшими супругами) предпринимается попытка решить вопрос о переводе долга в судебном порядке одновременно с разделом их общего имущества, при отсутствии согласия кредитора (т.е. банка или иной кредитной организации – займодавца) такой шаг также не всегда приводит к успеху.

Единственное, что сможет сделать суд, - разделить «ипотечную квартиру» между супругами (бывшими супругами) и одновременно на основании пункта 3 ст. 39 СК РФ поделить между ними общие долги (в т.ч. по ипотечному кредиту), не меняя при этом условий их кредитного договора.


ВАЖНО! Если после развода квартира была разделена между бывшими супругами, а заемщиком по кредитному договору остается только один из них, банк по-прежнему имеет право обратить взыскание на квартиру как предмет залога. Чтобы избежать проблем, связанных с оплатой (т.е. возвратом банку) ипотечного кредита, все вопросы об изменении кредитного договора желательно решить до раздела квартиры, привлекая в помощь себе квалифицированного специалиста (например, адвоката), т.к. самостоятельно найти выход в «юридических лабиринтах» договорных отношений с банком без правовых знаний крайне сложно…
Читайте также:
Консультация юриста
Я обязательно свяжусь с Вами в течении одного часа в рабочее время!
Made on
Tilda